Predaj nehnuteľnosti do 5 rokov – musíte príjem z predaja zdaniť?
Predávate nehnuteľnosť a nie ste si istý, aké daňové povinnosti sa s týmto úkonom spájajú? Príjem z predaja nehnuteľnosti je príjem, ktorý sa zdaňuje. Samozrejme existujú aj výnimky a za určitých podmienok môže byť tento príjem od dane oslobodený. Kedy je potrebné podať daňové priznanie s príjmom z predaja nehnuteľnosti a kedy sa vás táto povinnosť netýka?
Čo je príjem z predaja nehnuteľností?
Príjem z predaja nehnuteľnosti je príjem, ktorý získate prevodom vlastníctva nehnuteľnosti na niekoho iného, ide o predaj bytu, domu, stavebného pozemku, rekreačného objektu a podobne, teda nehnuteľnosti zapísanej v katastri nehnuteľností. Je rozdiel medzi zdanením príjmu fyzickej a právnickej osoby, my sa budeme zaoberať iba zdaňovaním príjmu fyzickej osoby. V tomto prípade sa jedná o príjmy z predaja nehnuteľnosti, ktoré sa zaraďujú medzi príjmy podľa § 8 ods. 1 písm. b) zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov v znení neskorších predpisov, a v daňovom priznaní sú označené ako príjmy z prevodu vlastníctva nehnuteľností.
Ako sa vypočíta výška dane?
Povinnosť podať daňové priznanie vzniká, ak vaše celkové zdaniteľné príjmy presiahnu určitú sumu. Pre rok 2022 je táto suma stanovená na 2 289,63 €. Keď predávate nehnuteľnosť, túto sumu hravo prekročíte, takže podanie daňového priznania vás neminie. Aj v prípade predaja nehnuteľnosti je možné znížiť si príjem o daňové výdavky. Rozdiel medzi príjmom a daňovými výdavkami predstavuje čiastkový základ dane. Keďže príjem z predaja nehnuteľnosti je pasívny príjem, nie je možné znížiť ho o nezdaniteľné časti. Či bude sadzba dane 19 % alebo 25 % závisí od základu dane, teda čiastkového základu dane podľa § 5, § 6 a § 8 zákona o dani z príjmov. Pre rok 2022 platí, že ak je čiastkový základ dane 38 553,01 € alebo menej, uplatňuje sa sadzba 19 %. Ak je základ vyšší, použije sa sadzba dane 25 % na prevyšujúcu časť.
Príklad výpočtu dane z príjmu z predaja nehnuteľnosti
Pre lepšiu zrozumiteľnosť si uvedieme konkrétny príklad. V roku 2020 ste kúpili dom za 250 000 € a o 2 roky sa ho rozhodnete predať. Dom ste kúpili na hypotéku a predávate ho prostredníctvom realitnej kancelárie. Pred predajom ste ešte spravili menšiu rekonštrukciu kúpeľne. Keďže ste nehnuteľnosť vlastnili iba 2 roky, musíte podať daňové priznanie a zaplatiť daň z príjmu z predaja nehnuteľnosti.
- kúpna cena domu 250 000 €
- predajná cena 300 000 €
- rekonštrukcia 10 000 €
- zaplatené úroky za úver 2 000 €
- provízia pre realitnú kanceláriu 9 000 €
Čiastkový základ dane – suma, z ktorej bude vypočítaná daň
250 000 – (300 000 – 10 000 – 2 000 – 9 000) = 29 000 €
Uplatňuje sa 19 % sadzba, teda zaplatíte 19 % zo sumy 29 000 € čo je 5 510 €.
Samozrejme môže nastať aj situácia, kedy predajom nehnuteľnosti nič nezarobíte. Ide o prípady, keď kúpite napríklad byt za 200 000 €, investujete do rekonštrukcie 40 000 €, ale nakoniec ho predáte za 230 000 €. V konečnom dôsledku ste teda 10 000 € v mínuse. Daňové priznanie musíte tak či tak podať, akurát uvediete príjem a výdavky v rovnakej hodnote, teda 230 000 €. Výška dane bude 0 €. Niekedy sa však oplatí investovať do zveľadenia nehnuteľnosti aj v prípade, že sa nakoniec predá pod cenu. Jednak môžete ušetriť na dani, ale takáto nehnuteľnosť sa aj lepšie a rýchlejšie predáva. Ak teda potrebujete predaj vybaviť čo najskôr, určite to stojí za zváženie.
Kedy ste oslobodení od daní z príjmu za predaj nehnuteľností?
Podľa zákona o dani z príjmov ste od danej z príjmu z predanej nehnuteľnosti oslobodený ak ide o príjem:
- z predaja nehnuteľnosti (nezaradenej v obchodnom majetku), a to po uplynutí 5 rokov odo dňa jej nadobudnutia,
- z predaja nehnuteľnosti (nezaradenej v obchodnom majetku) nadobudnutej dedením (postupným dedením) v priamom rade alebo niektorým z manželov, ak uplynie aspoň 5 rokov odo dňa nadobudnutia tejto nehnuteľnosti preukázateľne do vlastníctva alebo spoluvlastníctva poručiteľa (alebo poručiteľov),
- z predaja nehnuteľnosti zaradenej do obchodného majetku, a to pouplynutí 5 rokov od jej vyradenia z obchodného majetku,
- z predaja nehnuteľnosti vydanej oprávnenej osobe podľa osobitných predpisov (ide o vydanie v rámci reštitučných zákonov napr. zákon č. 119/1990 Zb.o súdnej rehabilitácii v z. n. p., zákon č. 403/1990 Zb. ozmiernení následkov niektorých majetkových krívd v z. n. p., zákon č. 319/1991 Zb. o zmiernení niektorých majetkových krívd a iných krívd, zákon č. 87/1991 Zb. o mimosúdnych rehabilitáciách v n. p., zákon č. 42/1992 Zb. o úprave majetkových vzťahov a vyporiadaní majetkových nárokov v družstvách v z. n. p. a iné).
Jednoducho povedané, ak vlastníte nehnuteľnosť viac ako 5 rokov a rozhodnete sa ju predať, neplatíte daň z príjmu a nemáte povinnosť podať daňové priznanie. Ak je nehnuteľnosť vo vašom vlastníctve menej ako 5 rokov, príjem z jej predaja musíte zdaniť a podať daňové priznanie. Presný dátum nadobudnutia nehnuteľnosti je uvedený v liste vlastníctva v časti B. Mnohé užitočné informácie súvisiace s predajom nehnuteľností nájdete aj na stránke Finančnej správy Slovenskej republiky.
Chcete sa priblížiť čo najbližšie k vášmu cieľu na realitnom trhu, a to bez nutnosti investovania času do štúdia, prípravy nehnuteľnosti, obhliadok, komunikácie a dohadovania podmienok?
Som tu ja a vďaka tomu, že sa o všetko postarám, nebudete mať žiadne starosti s vyriešením vašich potrieb a cieľov pri predaji nehnuteľnosti.
Stačí si vyžiadať termín na bezplatnú konzultáciu, pri ktorej zistím, ako som Vám schopný pomôcť s predajom Vašej nehnuteľnosti.
Kliknite na tlačidlo „vyžiadať konzultáciu“, do 24 hodín sa spojíme a Vy zistíte, čo spraviť pre úspešný predaj aj Vašej nehnuteľnosti!