Ako odhadnúť cenu nehnuteľnosti vo vlastnej réžii?
Je veľmi dobré, že sa o túto tému zaujímate, že vám záleží na správne nastavenej predajnej sume a nechcete nič podceniť. Nestretávate sa pravidelne s predajom nehnuteľnosti, a tak to nemáte ani odkiaľ vedieť. A je to v poriadku.
Hneď na začiatok vám poviem, že predajnú cenu nehnuteľnosti nie je možné určiť úplne presne. Neexistuje jediná správna cena, ale vieme určiť cenové pásmo.
Chyby a riziká
Povedzme si najprv o rizikách zle nastavenej predajnej ceny nehnuteľnosti:
-
- Predaj nehnuteľnosti pod cenu
-
- Nezáujem o nehnuteľnosť a nálepka nepredajnej nehnuteľnosti (ležiaku)
-
- Zdĺhavý predaj
Chyby, ktorým sa chcete vyhnúť pri určovaní predajnej ceny nehnuteľnosti sú napríklad:
-
- Prehnané očakávania a počúvanie rád od ľudí, ktorí sa do tohto nevyznajú
-
- Pripočítavanie nesúvisiacich položiek do ceny nehnuteľnosti – nové auto, splatenie dvoch úverov…
-
- Neodosobnenie sa a ignorovanie pohľadu zo strany kupujúcich
-
- Porovnávanie hrušiek so zemiakmi
Chýb je určite viac, poďme sa však venovať tomu podstatnému, a to ako si určiť cenové pásmo pri predaji nehnuteľnosti.
Určite si cieľ predaja
Na začiatok si treba určiť cieľ predaja.
Chcete vašu nehnuteľnosť predať za čo najviac alebo potrebujete nehnuteľnosť predať do konkrétneho času, aby ste mohli kúpiť druhú nehnuteľnosť?
Alebo je vašim cieľom niečo iné?
Určite si primárny cieľ, od ktorého sa bude odvíjať vaše cenové pásmo.
Urobte si analýzu trhu
Teraz môžeme začať analýzou trhu.
Ako pomôcku môžete použiť realitné portály.
Urobte si prehľad o ponukách vo vašej lokalite a vyhľadajte nehnuteľnosti, čo najviac podobné tej vašej.
Dajte si na tomto kroku záležať a neporovnávajte napríklad ceny 1-izbových bytov s 3-izbovými.
Je jasné, že cena za m2 je pri 1-izbových bytoch vyššia ako pri 3-izbových.
Keď už máte vytipované nehnuteľnosti podobné tej vašej, pozerajte sa na cenu za m2.
Budete si tak vedieť spraviť lepší obraz o tom, ako ohodnotiť nehnuteľnosť.
! POZOR !
Ceny na realitných portáloch nie sú aj transakčné sumy, ale ponukové.
To znamená, že ceny môžu byť prestrelené alebo aj nízke.
Záleží od toho, v akom stave sa nachádza trh.
Preto vám znalosť aktuálneho trhu pomôže lepšie určiť cenové pásmo.
Aká je teda situácia na trhu?
Rastú ceny nehnuteľností alebo naopak klesajú?
Ťahajú za kratší koniec predávajúci alebo kupujúc ?
Aká je kúpyschopnosť potencionálnych záujemcov?
Aké sú podmienky v bankách?
Toto sú jedny z mnohých faktorov, ktoré ovplyvňujú a určujú, v akom stave sa nachádza momentálne realitný trh.
Napríklad teraz viem, že transakčné ceny nehnuteľností sú o tisíce až desaťtisíce eur nižšie, ako ponukové a že trh praje schopným kupujúcim.
Objektívne posúďte svoju nehnuteľnosť
Objektívne sa pozrite na vašu nehnuteľnosť, povedzte si jej výhody a nevýhody a kde sa približne nachádza medzi podobnými nehnuteľnosťami.
Teraz vám už ostáva len určiť cenový strop a cenové dno, pod ktoré neklesnete a medzi tým vám vznikne stredné cenové pásmo.
Čo určuje, či sa priblížite k cenovému stropu alebo naopak dnu?
Najzásadnejšie sú tieto faktory:
1. Ako pripravíte vizuálne nehnuteľnosť pred predajom, ale aj pri samotných obhliadkach – môžete poznať aj ako home staging nehnuteľnosti.
Príklad PRED a PO home stagingu pri predaji 2,5-izbového bytu na Fončorde
2. Ako ponuku odprezentujete – či ju zacielite na tú správnu cieľovú skupinu, či si dáte spraviť profesionálne fotografie, propagačnú video obhliadku, prípadne virtuálnu obhliadku nehnuteľnosti. Súčasťou prezentácie by mal byť aj web nehnuteľnosti.
3. Ako zvládnete marketing a reklamu a koľkým relevantným záujemcom ukážete vašu jedinečnú ponuku.
Príklad facebook kampane pri predaji 2,5-izbového bytu na Fončorde (spustená bola len 2 týždne)
4. Ako zvládnete odprezentovať vašu nehnuteľnosť na obhliadkach a ako dokážete zjednodušiť záujemcom proces rozhodovania o kúpe.
My sme pri predaji 2,5-izbového bytu na Fončorde zvládli všetky body. Výsledkom bol rýchly predaj (približne 1 mesiac) a navýšenie ponukovej ceny o 6000 EUR (mohlo to byť aj viac, ale uprednostnili sme hotovostného klienta).
Boli by ste s takýmto výsledkom spokojný pri predaji vašej nehnuteľnosti?
Moja klientka bola!
Alebo si nechajte odhadnúť cenu odborníkom
Ak si nebudete istý, ako zistiť cenu nehnuteľnosti, alebo sa vám s tým jednoducho nechce trápiť a radšej sa budete venovať veciam, ktoré vás naozaj zaujímajú, tak sa mi ozvite.
Ja vám pripravím cenové pásmo pre vašu nehnuteľnosť ZDARMA. Pozor, táto ponuka je však obmedzená len na 10 ocenení za mesiac.
A ak sa chcete priblížiť čo najbližšie k vášmu cieľu na realitnom trhu, a to bez nutnosti investovania času do štúdia, prípravy nehnuteľnosti, obhliadok, komunikácie a dohadovania podmienok, som tu ja. Vďaka tomu, že sa o všetko postarám, nebudete mať žiadne starosti s vyriešením vašich potrieb a cieľov pri predaji nehnuteľnosti.
Stačí si vyžiadať termín na bezplatnú konzultáciu, pri ktorej zistím, ako som Vám schopný pomôcť s predajom Vašej nehnuteľnosti.
Kliknite na tlačidlo „vyžiadať konzultáciu“, do 24 hodín sa spojíme a Vy zistíte, čo spraviť pre úspešný predaj aj Vašej nehnuteľnosti!
